טיפים חיוניים בנושאי נדל"ן, ליקויי בנייה ודיני מקרקעין מעורכי הדין במשרד
לייעוץ משפטי - זמן שיחת ייעוץ חינם
בית המשפט קבע כי בנסיבות מסוימות שתיקה והתנהגות פסיבית של שכנים עשויות להיחשב כהסכמה מכללא לבנייה ברכוש המשותף, גם ללא החלטה פורמלית באסיפה כללית. עם זאת, הנטל להוכיח שהייתה מודעות אמיתית ואי־התנגדות בפועל מוטל על הבונה, ובהיעדר ראיות – הטענה להסכמה שבשתיקה עלולה להידחות.
קבלן אינו רשאי לשמור לעצמו חלקים מהרכוש המשותף ולמכור אותם בעתיד אלא אם קיימת הסכמה מפורשת וברורה של הרוכשים, עיגון בתקנון ורישום גלוי בטאבו. בהיעדר הסכמה אמיתית ושקופה – גם אם בוצע רישום על שמו – אותם חלקים ייחשבו לרכוש משותף של כלל הדיירים.
הצמדת רכוש משותף או הרחבת דירה בבית משותף מחייבות לעיתים הסכמת שכנים, משום שמדובר בשינוי בזכויות קנייניות – מה שהיה שייך לכולם עלול להפוך לשייך לאחד, ולכן החוק דורש את הסכמת מי שמוותר על חלקו. תכנון נכון כבר בשלב רכישת הדירה מהקבלן והסדרה ברורה של ההצמדות והרכוש המשותף יכולים למנוע בעתיד צורך בהסכמות מורכבות ולחסוך סכסוכים מיותרים בין דיירים.
התקנון המוסכם בבית משותף הוא “החוקה הפנימית” של הבניין: משנרשם, הוא מקבל מעמד קנייני המחייב את כל בעלי הדירות – קיימים וחדשים כאחד. הוא גובר על נוהג והסכמות פרטניות, ומסדיר באופן מחייב את מערך הזכויות והחובות בבית המשותף.
גג מוצמד בבית משותף אינו מעניק לבעליו שליטה מוחלטת: גם אם הוא רשום בטאבו, הוא כפוף למתקנים משותפים, לזכויות הדיירים ולחובת תום הלב. בנייה או התקנת מתקנים על הגג מחייבות לרוב הסכמה מתאימה ואיזון בין הזכויות – והחוק אף מסדיר כיום התקנת פאנלים סולאריים בתנאים ברורים.
שיפוץ בבניין משותף מחייב אתכם לשלם כאשר מדובר בתחזוקה הכרחית לשמירה על הקיים – בהתאם לסעיף 58 לחוק המקרקעין ולפי שטח הדירה. אך כאשר מדובר בתוספת או השבחה חדשה, לא ניתן לכפות תשלום ללא הסכמה רחבה ולעיתים אף מלאה של הדיירים.