אם די בהסכמה שבשתיקה לבנייה בבית משותף

אם די בהסכמה שבשתיקה לבנייה בבית משותף?

בבתים משותפים, לא כל הסכמה נאמרת בקול רם. לעיתים היא נוצרת דרך שתיקה, התנהלות ושגרה. אבל האם שתיקה של שכנים יכולה להפוך להסכמה משפטית שמאפשרת בנייה על הגג או ברכוש המשותף?

זו בדיוק השאלה שעמדה במרכז פסק דין חשוב, אשר בחן מקרה שבו בעל דירה בקומה העליונה הצמיד לעצמו את גג הבניין, פעל לקבלת היתר בנייה – והחל להקים יחידת דיור נוספת. במשך חודשים ארוכים, השכנים ידעו על התוכניות, ראו את הפעילות, ואף אחד מהם לא פנה לעירייה, לא שלח מכתב התנגדות ולא ביקש צו מניעה. רק בדיעבד, לאחר שהבנייה כבר התקדמה, הוגשה תביעה בטענה כי לא ניתנה הסכמה רשמית באסיפה כללית.

בית המשפט קבע עיקרון חשוב: ההסכמה הנדרשת לבנייה ברכוש המשותף אינה חייבת להינתן דווקא בהצבעה פורמלית. אם ניתן להוכיח שהדיירים היו מודעים לבנייה, לא התנגדו, ולא נקטו צעדים כדי לעצור אותה – התנהגות זו עשויה להיחשב כהסכמה מכללא, כלומר הסכמה שנלמדת מהמעשים ומהשתיקה.

במילים אחרות, שתיקה רועמת יכולה להיות הסכמה.

עם זאת, הפסיקה הדגישה נקודה קריטית: מי שמבקש להסתמך על הסכמה שבשתיקה חייב להוכיח אותה. בלי תיעוד, בלי פניות, בלי ראיות לכך שהשכנים ידעו ובחרו שלא לפעול – הטענה עלולה לקרוס.

כאן טמון האיזון העדין. מצד אחד, בעלי דירות אינם יכולים לשבת בחיבוק ידיים בזמן בנייה מתבצעת ואז לדרוש בדיעבד לעצור אותה. מצד שני, גם בונה אינו רשאי לפעול על דעת עצמו בתקווה שאם אף אחד לא צעק – הכול מותר.

לכן, כל מי שמתכנן לבנות בבית משותף צריך לפעול בחכמה: לפנות לשכנים, למסור הודעות כתובות, לשמור תיעוד, להציג היתרים – וליצור תשתית ראייתית שתוכיח שהייתה הסכמה, גם אם לא נערכה אסיפה רשמית.

השורה התחתונה ברורה: בנייה בבית משותף אינה עניין טכני בלבד. היא תלויה גם בהתנהלות האנושית שבין השכנים. לעיתים שתיקה היא הסכמה – אך רק אם ניתן להוכיח אותה.

אודות הכותב: עו״ד צבי הרשל אשכנזי ...לשעבר העוזר המשפטי של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה
מתמחה בדיני בתים משותפים וליקויי בנייה
www.ashkenazilaw.co.il
“שיפוטי – מרכז ליישוב סכסוכי שכנים וליקויי בנייה”

המאמר נכתב על ידי עו״ד צבי הרשל אשכנזי, לשעבר העוזר המשפטי של המפקחת על רישום מקרקעין חיפה, המתמחה בדיני בתים משותפים וליקויי בנייה. לפרטים נוספים ומאמרים נוספים: www.ashkenazilaw.co.il |

דף “שיפוטי – מרכז ליישוב סכסוכי שכנים וליקויי בנייה בפייסבוק: https://www.facebook.com/profile.php?id=61587386153696