מעמדן של זכויות בנייה בבית משותף: בין רכוש משותף להסכמות חוזיות
זכויות בנייה הן אחד הנכסים היקרים והרגישים ביותר בבית משותף – ולעיתים גם אחד ממקורות הסכסוך החריפים ביותר. לא פעם מתברר שדיירים בטוחים ש"גג צמוד", "גינה צמודה" או "חצר פרטית" מעניקים להם גם זכות בלעדית לבנות – אך המציאות המשפטית מורכבת בהרבה.
הפסיקה בשנים האחרונות חידדה עיקרון יסוד: זכויות בנייה אינן חלק אוטומטי מהרכוש המשותף, אך גם אינן נצמדות מעצמן לשטח שהוצמד לדירה. מדובר בנכס משפטי עצמאי, שניתן להסדיר אותו רק באמצעות תקנון מוסכם או הסכמות ברורות בין הדיירים.
במילים אחרות – אפשר להצמיד לדירה גג או גינה, אבל זה לא אומר שבעל הדירה רשאי לבנות עליהם באופן חופשי.
בתי המשפט קבעו כי כאשר זכויות הבנייה טרם נוצלו, יש לראות בהן נכס בעל ערך שיש לחלקו בין כלל בעלי הדירות. יחד עם זאת, החוק מאפשר לבעלי הדירות להסכים ביניהם על ייחוד זכויות הבנייה לדירה מסוימת – אך רק אם הדבר נעשה בצורה מפורשת, מתועדת וברורה, לרוב במסגרת תקנון הבית המשותף או בהסכמים חוזיים שנרשמים ומשתקפים כלפי חוץ.
המשמעות המעשית היא דרמטית: גם אם דייר רכש דירה עם גינה גדולה או גג צמוד, אין בכך כדי להקנות לו אוטומטית את הזכות לבנות עליהם. אם לא קיימת הוראה ברורה בתקנון שמייחדת לו את זכויות הבנייה – הן עשויות להיחשב כנכס השייך לכלל הדיירים.
הפסיקה הבחינה במפורש בין ההצמדה של שטח פיזי לבין ההצמדה של זכויות הבנייה עליו. השטח יכול להיות פרטי – אך הזכות לבנות עליו היא תכנונית-משפטית ודורשת הסכמה של יתר הדיירים או הכרעה של המפקח. אין "הצמדה משתמעת" של זכויות בנייה.
לצד זאת, חוק המקרקעין מאפשר במקרים מסוימים הרחבת דירות גם בלי הסכמה מלאה של כל הדיירים, כאשר מדובר בזכויות שנוצרו מכוח תכנית בניין עיר תקפה. בתנאים מסוימים, בעל דירה שמימש זכויות כאלה ייחשב כמי שהסכים שגם שכניו יממשו זכויות דומות בעתיד, וזאת מתוך עיקרון של הדדיות ושוויון.
המסר לבעלי דירות חד וברור: זכויות בנייה הן נכס יקר, אבל גם שברירי. מי שלא דואג לעגן אותן בצורה משפטית ברורה – בתקנון, בהסכם ובמרשם – עלול לגלות ביום מן הימים שהן אינן שלו כלל.
בבתים משותפים, בהם כל החלטה משפיעה על שכנים ועל ערך הדירות, החוק אינו סובל עמימות. רק תיעוד, רישום והסכמה גלויה יעניקו תוקף אמיתי לזכויות בנייה – וימנעו סכסוכים מרים בעתיד.
אודות הכותב
עו״ד צבי הרשל אשכנזי מתמחה בסכסוכי בתים משותפים, ליקויי בנייה ומחלוקות בין דיירים ונציגויות. בעבר שימש כעוזר המשפטי של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, ובמסגרת תפקידו לקח חלק בכתיבתם של כ־200 פסקי דין בתחום הבתים המשותפים.בעל תואר ראשון במתמטיקה וסטטיסטיקה, בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה ובעל תואר שני במנהל עסקים. יזם ואיש הייטק לשעבר, חשמלאי מוסמך, ומגשר ליישוב סכסוכים בדרכי שלום. עו״ד אשכנזי הוא בעלים של שיפוטי – המרכז לייעוץ משפטי וליישוב סכסוכי שכנים וליקויי בנייה, וכן של המותג “פרויקט הקופסה”.
בימים אלו הוא שוקד על כתיבת ספרו: “המדריך המלא לניהול הבית המשותף”. אם אתם מתמודדים עם סכסוך בתחום של מאמר זה – חשוב לפעול נכון כבר בשלב הראשון. אתם מוזמנים לפנות לייעוץ ולבחינת הדרך המתאימה למקרה שלכם.
054-9001774
077-9978330
www.ashkenazilaw.co.il
למאמרים ופרסומים נוספים בתחום הבתים המשותפים: