רטיבות בדירה – על מי באמת האחריות?
אין דבר מתסכל יותר מדירה שמתחילה “להירטב”. זה מתחיל בכתם קטן על הקיר או בתקרה, ממשיך בהתנפחות של הצבע ובריח של טחב – ועלול להסתיים בנזק משמעותי לרכוש ולבריאות. אבל מעבר למפגע עצמו, מהר מאוד מתחיל ויכוח: מי אמור לשלם על זה? השכן? ועד הבית? או אולי אתם? התשובה, בניגוד למה שנהוג לחשוב, אינה תלויה בוויכוחים או בתחושות בטן – אלא בכלל משפטי ברור: האחריות נקבעת לפי מקור הרטיבות. הכלל שמכריע כל סכסוך: בדיני בתים משותפים נקבע עיקרון פשוט: שואלים מהו מקור הרטיבות. אם מקור הרטיבות הוא ברכוש המשותף – האחריות על כלל בעלי הדירות. אם מקור הרטיבות הוא בדירה פרטית – האחריות על בעל אותה דירה. הכלל הזה חוזר על עצמו בפסיקה שוב ושוב, והוא זה שמכריע כמעט כל מחלוקת בתחום.
מתי מדובר ברכוש משותף? קירות חיצוניים, גג, יסודות, מסד, מעטפת הבניין וצנרת משותפת – כולם נחשבים לרכוש משותף. אם סדק בקיר חיצוני, חדירת מים מהגג או בעיית איטום גורמים לרטיבות בדירה שלכם, כל בעלי הדירות בבניין חייבים להשתתף בעלות התיקון. זה נכון גם אם:
- במשך שנים כל אחד תיקן לבד
- לא היה ועד בית פעיל
- או שהבניין ישן מאוד
החוק מחייב את הדיירים לשמור על הרכוש המשותף במצב תקין, אטום ובטוח – ואין פטור מהחובה הזו. אז מתי האחריות היא של שכן? אם הרטיבות מגיעה ממרפסת, מקיר, מצנרת או מכל חלק בדירה שמעליכם או לידכם – בעל אותה דירה חייב לתקן. גם אם הליקוי נובע מטעות של הקבלן או מתכנון לקוי לפני שנים, מבחינת השכן שניזוק אין לכך משמעות: מי שמחזיק בדירה שממנה מגיעים המים – אחראי לעצור את הבעיה. אם אותו בעל דירה רוצה לתבוע את הקבלן – זו זכותו, אבל הוא לא יכול להשאיר את השכן עם רטיבות.
“ככה זה מאז שנבנה הבית” – זו לא הגנה: זו אולי הטענה הכי נפוצה – וגם אחת הכי שגויות. בתי המשפט קובעים חד־משמעית: הזכות של אדם לגור בדירה יבשה גוברת על כל טענה היסטורית. גם אם מדובר בכשל ישן מאוד – חייבים לתקן אותו. אין דבר כזה “רטיבות שאי אפשר לגעת בה כי היא תמיד הייתה”.
מה אם יש רטיבות בכל הבניין? דווקא אז האחריות המשותפת ברורה יותר. אם כל הבניין סובל מבעיות איטום, סדקים או חדירת מים – כל הדיירים חייבים להשתתף בתיקון. אי אפשר לומר “אם נתקן לך, כולם יבקשו” – זו בדיוק מטרת החוק: שהבניין יתוחזק באופן שוויוני ולא בשיטת “כל אחד לעצמו”.
מבחן התוצאה עוד עיקרון חשוב: לא מספיק “לנסות”. השאלה היחידה היא: האם הרטיבות נפסקה בפועל. אם התיקון לא עבד – חייבים לתקן שוב, ובמידת הצורך אף לשנות שיטת תיקון. מבחינת הדין, מי שאחראי לרטיבות חייב להביא תוצאה – לא רק מאמץ.
לסיכום: רטיבות בבית משותף אינה בעיה פרטית – היא בעיה קניינית. מקור המים קובע מי אחראי, ולא מי שסובל יותר. טיפול נכון ומהיר חוסך נזקים, מריבות והוצאות מיותרות.
אודות הכותב
עו״ד צבי הרשל אשכנזי מתמחה בסכסוכי בתים משותפים, ליקויי בנייה ומחלוקות בין דיירים ונציגויות. בעבר שימש כעוזר המשפטי של המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה, ובמסגרת תפקידו לקח חלק בכתיבתם של כ־200 פסקי דין בתחום הבתים המשותפים.
בעל תואר ראשון במתמטיקה וסטטיסטיקה, בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטת חיפה ובעל תואר שני במנהל עסקים. יזם ואיש הייטק לשעבר, חשמלאי מוסמך, ומגשר ליישוב סכסוכים בדרכי שלום.
עו״ד אשכנזי הוא בעלים של שיפוטי – המרכז לייעוץ משפטי וליישוב סכסוכי שכנים וליקויי בנייה, וכן של המותג “פרויקט הקופסה”.
בימים אלו הוא שוקד על כתיבת ספרו:
“המדריך המלא לניהול הבית המשותף”.
אם אתם מתמודדים עם סכסוך בתחום שעליו דיברנו במאמר זה – חשוב לפעול נכון כבר בשלב הראשון. אתם מוזמנים לפנות לייעוץ ולבחינת הדרך המתאימה למקרה שלכם.
📞 054-9001774 | 077-9978330
🌐 www.ashkenazilaw.co.il
למאמרים ופרסומים נוספים בתחום הבתים המשותפים: www.shiputi.co.il